Рынок жилья в Свердловской области сформировался в течение 90-х годов прошлого века. За это время были созданы практически все минимально необходимые условия для функционирования рынка, но его развитие происходило стихийно и не всегда последовательно. Однако к кризису 1998 года рынок жилья подошел, по региональным меркам, в достаточно развитом состоянии, с большим числом профессиональных участников.
Выделение слоя граждан со средним и высоким уровнем доходов послужило толчком к началу формирования качественно иного уровня спроса на жилье. Это нашло отклик у застройщиков, которые стали предлагать на рынке гораздо более разнообразные объекты, нежели несколько лет назад. При этом структура инвестиций в жилищное строительство изменилась: резко уменьшилась роль государства и возросла доля частного капитала. При этом доля инвестиций в жилье, вводимое за счет средств населения, с каждым годом увеличивается.
Особенность инвестиционно-строительного комплекса Свердловской области заключается в дифференциации инвестиционного потенциала между административным центром – Екатеринбургом и другими городами. В Екатеринбурге деловая активность населения и бизнес-структур достаточно высока. Так, доля вводимого жилья в Екатеринбурге в 2003 году составила 53% (412,8 тыс. кв. м) от количества жилья, вводимого в целом по области (778,7 тыс. кв. м). В то же время в ряде муниципальных образований многоэтажное жилищное строительство не осуществлялось в течение нескольких лет.
Развитие первичного рынка жилья в Екатеринбурге идет не совсем равномерно. Основной объем предложений сосредоточен в среднем и верхнем ценовом сегментах. На рынке достаточно много предложений в категории повышенной комфортности – просторных квартир в домах с качественным инженерным обеспечением и развитой инфраструктурой, расположенных в центральной части города. Этот сегмент близок к насыщению. Уже сейчас отдельные застройщики испытывают серьезные затруднения с реализацией квартир площадью более 100 кв. м.
Наиболее востребованными на рынке являются, с одной стороны, квартиры, небольшие по площади (одно- и двухкомнатные), с другой – недорогие, рассчитанные на массового покупателя.
В то же время наиболее востребованными на рынке являются, с одной стороны, квартиры, небольшие по площади (одно- и двухкомнатные), с другой – недорогие, рассчитанные на массового покупателя. К таким, в первую очередь, относятся панельные дома улучшенной планировки, а также кирпичные дома со средними потребительскими характеристиками. Монолитно-каркасных домов в нижнем ценовом диапазоне на сегодняшний день в Екатеринбурге практически не возводится. Потенциальный спрос в этом сегменте велик, и сегодня можно говорить о дефиците. В ближайшем будущем эта проблема будет только обостряться.
Самым дешевым остается типовое панельное жилье, но объемы его ввода снижаются: по этой технологии строится только 10% объектов. Причин несколько. Первая – изменение СНиПов по теплотехнике в 1999 году. Большинство заводов ЖБИ не перестроились на производство утепленных панелей и вынуждены были покинуть рынок, в результате общие объемы резко упали. В Свердловской области осталось всего три завода – Верхне-Тагильский комбинат строительных конструкций, Каменск-Уральский завод ЖБИ и завод крупнопанельного домостроения в Екатеринбурге, которые смогли гибко отреагировать на изменение спроса застройщиков. В результате строительные компании начали проектировать кирпичные дома.
Технология монолитно-каркасного домостроения используется только в сегменте дорогого жилья, хотя себестоимость квадратного метра в этом случае сравнима с панельным строительством. Логика застройщиков очевидна: технология позволяет свободно планировать помещения, что важно в большей степени для строительства жилья с улучшенными характеристиками. Так зачем продавать по дешевке то, что можно продать дороже?
Кроме этого, для повышения доступности жилья строительство целесообразно проводить на площадках массовой жилой застройки с развитой инженерной и транспортной инфраструктурой. Однако проблема заключается в том, что в городах области, особенно в Екатеринбурге, недостаточно подготовленных площадок под массовую застройку жилья или мал спрос, подкрепленный финансированием. Застройка осуществляется точечно, на существующие сети. Крупных строительных площадок, где велась бы застройка целого района, на сегодня нет.
Наличие площадок под массовое жилищное строительство в Екатеринбурге, Нижнем Тагиле, Каменске-Уральском позволило бы организовать жилищную застройку. Но при определенной финансовой поддержке бюджета и внедрении комплексных механизмов привлечения средств с финансовых рынков.
В 2003 году показатель средней обеспеченности населения жильем в Свердловской области достиг 20,2 кв. м на человека. За последние пять лет обеспеченность возросла на 0,9 кв. м. Однако в связи с наличием аварийного и ветхого жилфонда реальная обеспеченность населения добротным жильем не превышает 16,9 квадратного метра. Площадь ветхого и аварийного жилья в области составляет около 2,5 миллиона квадратных метров. В нем проживают 136 тысяч человек, или более 3% населения области, в том числе более 30 тысяч человек – в аварийном жилищном фонде.
Объемы ипотечного жилищного кредитования граждан планируется с 850 млн. рублей в 2004–2005 годах довести до 2 миллиардов рублей в 2006 году. При условии, что эти средства будут направлены на финансирование строительства жилья, за их счет будет строиться ежегодно от 85 до 130 тысяч кв. метров жилья, или 8,5-10 % общего объема вводимого в нашей области жилья.
Поскольку кризисные явления в строительстве затрагивают основы благополучного и безопасного существования общества, возникает необходимость в государственном регулировании и стимулировании строительства. 11 сентября 2001 года был издан указ губернатора Свердловской области «О развитии жилищного строительства в Свердловской области». Основная цель документа – улучшить жилищные условия населения области. В соответствии с данным указом областное министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства проводит ряд мероприятий с целью достижения в 2005 году ежегодного ввода одного миллиона квадратных метров жилой площади в современных квартирах и индивидуальных домах.
В соответствии с поручением губернатора Свердловской области министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства организована работа с администрациями муниципальных образований по установлению ежегодных контрольных заданий ввода жилых домов и объектов социальной сферы за счет всех источников финансирования. Ежегодно министерством проводятся совещания с главами муниципальных образований, на которых подписываются с каждым муниципальным образованием протоколы согласования контрольных параметров ввода жилья и объектов социальной сферы за счет всех источников финансирования. На 2004 год уставлен контрольный показатель ввода жилых домов на территории Свердловской области на уровне 850 тысяч кв. м, в том числе индивидуальными застройщиками – 320 тысяч кв. метров.
Решение обозначенных задач осуществляется путём реализации широкого ряда мер, и самое главное – это реализация программ поддержки населения при строительстве, либо приобретении жилья. Граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий и попадающие в категорию имеющих право на государственную поддержку при строительстве или приобретении жилья, могут участвовать в одной из программ, реализуемых правительством Свердловской области.
По программе кредитования работников бюджетной сферы осуществляется строительство жилья на основе долевого строительства за счет средств граждан (первоначальный взнос – 20%) и средств бюджета. Построенные таким образом квартиры продаются с рассрочкой оплаты на период до 20 лет под 20 % за весь период пользования средствами кредита, или 1% в год.
С начала реализации программы построено 927 квартир общей площадью более 55 тысяч кв. метров, в том числе 33,4 тысячи кв.м введено потребительскими жилищно-строительными кооперативами. В 2003 году введено в эксплуатацию 12,8 тыс. кв. м, или 239 квартир. В стадии строительства находятся еще 3 дома общей площадью более 20 тысяч кв. метров.
По программе государственной поддержки сельских застройщиков за счет бюджетных средств предоставляется государственная финансовая поддержка для достройки жилых домов в размере до 40 % стоимости индивидуального жилого дома на 10 лет с уплатой 1 % в год за пользование бюджетными средствами. Сельские застройщики имеют возможность погасить заем сельскохозяйственной продукцией. Такой механизм облегчает возврат заемных средств и способствует развитию приусадебных участков.
С начала реализации программы, с 1997 года, освоено 156,1 млн. рублей, введено 133 тыс. кв. метров жилья. В том числе в 2003 году освоено 24,1 млн. рублей, введено в эксплуатацию 110 индивидуальных домов (квартир) общей площадью 12,5 тыс. кв. метров.
Еще одно направление – предоставление финансовой поддержки в обеспечении жильем молодых специалистов – было утверждено правительством Свердловской области в 2002 году. Рассрочка оплаты приобретения или строительства жилья сроком до 10 лет предоставляется молодым специалистам, прибывшим на работу в образовательные, медицинские организации и организации культуры, расположенные в сельской местности. Причем стоимость жилья, подлежащая оплате, уменьшается на 20% при рождении одного ребенка, на 50% – двух детей, на 100% – трех и более детей. В 2003 году освоено 17,6 миллиона рублей. Молодым специалистам, прибывшим на работу в села и поселки городского типа, предоставлено жилье общей площадью 5 тыс. кв. метров.
С 2001 года в Екатеринбурге получила старт программа строительства жилья через сеть ссудосберегательных строительных товариществ. Программа разработана с целью создания условий для широкого доступа инвесторов к безрисковому приобретению жилья, обеспечивающих приобретение квартиры и доли в общей собственности в рассрочку на 3–10 лет; одинаковый уровень социальной инфраструктуры для всех членов товарищества; наличие в общей собственности помещений для коммерческого использования с целью уменьшения эксплуатационных расходов; создание единых территорий, позволяющих улучшить комфортность проживания и увеличить личную и имущественную безопасность; минимизацию рисков инвесторов при строительстве жилья.
На первом этапе реализации программы под руководством министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области в сжатые сроки организовано четыре ссудосберегательных строительных товарищества в Екатеринбурге, Заречном, Каменске-Уральском, куда вошли 1600 человек. В строительство жилья вовлечено и уже освоено с 2001 года более 200 млн. рублей, на начало текущего года введено в эксплуатацию 3 жилых дома, или 290 квартир, площадью 14 550 кв. метра.
К опыту уральцев проявили интерес и в других регионах. Запросы к нам поступают из разных областей, вплоть до Камчатки. Внедрение проекта строительства жилья по схеме СССТ по примеру нашей области проводится в Оренбурге.
Достаточно интересен опыт эксплуатации жилого дома в «СССТ-1» в Екатеринбурге. Деятельность этого товарищества показывает, что при эксплуатации можно достичь снижения затрат на обслуживание на 25–30% по сравнению со среднегородскими за счет конкурсного отбора субподрядчиков на обслуживание дома, поквартирного учета горячей и холодной воды, введения учета электроэнергии по двухтарифному счетчику и общедомового учета тепла. Кроме того, первые этажи домов «СССТ-1» в Екатеринбурге отведены под объекты деловой и социальной сферы, благодаря чему доходы от аренды этого имущества полностью покрывают затраты на обеспечение охраны дома и придомовой территории.
В 2003 году началось внедрение системы ипотечного жилищного кредитования. 15 мая 2003 года было принято постановление областного правительства № 296 «Об организации системы ипотечного жилищного кредитования в Свердловской области и создании открытого акционерного общества «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». 20 августа был учрежден региональный оператор – ОАО «Свердловское агентство ипотечного жилищного кредитования». К середине ноября сформирована инфраструктура рынка ипотечных жилищных кредитов, и первый кредит был выдан 27 ноября 2003 года.
К настоящему времени выдано 77 кредитов на сумму 32,3 млн. рублей со средним сроком кредитования 13–15 лет. Более 300 семей прошли проверку платежеспособности и сейчас подбирают квартиры, что показывает востребованность ипотечного жилищного кредитования. Однако без увеличения предложения нового жилья на рынке резко возросший спрос может привести к росту цен на жилье. Поэтому рост объемов строительства нового жилья наряду с формированием инфраструктуры, нормативно-правовой базы и источников финансирования системы ипотечного жилищного кредитования граждан являются первоочередными задачами.
В этом направлении министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Свердловской области, во-первых, разработана схема кредитования под залог существующего жилья заёмщика, которая позволяет направить собственные и заёмные средства на строительство нового жилья. На данный момент СКБ-банк проводит оформление двух ипотечных кредитных сделок на участие в долевом строительстве. Во-вторых, разработана схема двух потоков кредитования: кредитование застройщика и ипотечное кредитование граждан. В-третьих, проведена работа с СКБ-банком и строительными компаниями по предоставлению организациям-застройщикам строительных кредитов на возведение ипотечных жилых домов. Пять строительно-монтажных организаций, имеющих земельные участки, обеспеченные инженерной инфраструктурой, представили свои резюме для участия в строительстве ипотечных домов, начато финансирование строительства 75-квартирного жилого дома;
Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства совместно с администрациями муниципальных образований работают над организацией строительства «ипотечных» жилых домов для получателей ипотечных жилищных кредитов с использованием строительного кредитования организаций-застройщиков. Администрация Лесного планирует в ближайшее время сдать 72-квартирный дом, квартиры в котором будут продавать по ипотечной схеме. Администрация МО «Тавдинский район» ведёт переговоры со Сбербанком о предоставлении кредита на завершение строительства дома с дальнейшим оформлением недвижимости в муниципальную собственность и продажей по ипотеке.
Во исполнение указа губернатора об участии промышленных предприятий в ипотечном жилищном кредитовании достигнуты соглашения с рядом промышленных предприятий Екатеринбурга и области об участии в строительстве ипотечных жилых домов для своих сотрудников. Так, разработана схема участия ООО «Уралтрансгаз» в системе ипотечного жилищного кредитования, профинансировано строительство 45 квартир.
В конце прошлого года подписано трехстороннее «Соглашение о сотрудничестве по развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования» между ОАО «САИЖК», ОАО «СКБ-банк» и ОАО «Уральская горно-металлургическая компания». Согласно этому соглашению СКБ-банк обязуется предоставлять Горно-металлургической компании целевые кредиты на строительство жилых домов и ипотечные кредиты сотрудникам компании, приобретающим квартиры в этих домах. Синарский трубный завод заключил договор с УКСом Каменска-Уральского о строительстве жилого дома с дальнейшей реализацией квартир для своих работников по ипотечной схеме. Строительство этого 100-квартирного дома уже началось.
В результате договоренности с ОАО «Завод керамических изделий» отобраны 150 работников предприятия, готовых принять долевое участие в строительстве жилого дома собственными и заемными (полученными ипотечными кредитами) средствами. Реализация проекта запланирована на 2005 год. Ведутся переговоры по подготовке соглашений о развитии системы ипотечного жилищного кредитования с ОАО «СУАЛ», ОАО «Первоуральский новотрубный завод».
В целом объемы ипотечного жилищного кредитования граждан планируется с 850 млн. рублей в 2004–2005 годах довести до 2 миллиардов рублей в 2006 году. При условии, что эти средства будут направлены на финансирование строительства жилья, за их счет будет строиться ежегодно от 85 до 130 тысяч кв. метров жилья, или 8,5–10 % общего объема вводимого в нашей области жилья.
Исходя из вышеизложенного, приоритетными направлениями работы в строительной сфере будут расширение масштабов жилищного строительства, повышение уровня обеспеченности населения области жильем и формирование эффективного рынка жилья. Ввод жилья ежегодно будет увеличиваться на 150 – 200 тысяч кв. метров и составит в 2005 году – один миллион, с достижением к 2010 году – 1,5 миллиона кв. метров.
Обеспеченность жителей Среднего Урала комфортным, удовлетворяющим современным требованиям, жильем возрастет до 22 квадратных метров на человека. В 2004–2008 годах из аварийного и ветхого жилья будет отселено 1 200 семей. Намечена реализация проектов по опережающей инженерной и транспортной подготовке площадок массовой жилой застройки, в том числе с участием средств федерального бюджета, объединенных со средствами областного и местного бюджетов. Пилотный проект планируется реализовать в микрорайоне «Академический» в Екатеринбурге с общим объемом ввода жилья 4 – 4,5 млн. кв. м и возможностью застройки до 2015 года.
